《民法典》系列解读之物权篇

　　“典，大册也。”法典之为“典”，即在于其规模宏大，位阶庄严。此次通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）共分七编，分别是总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任。七编之内，调整的事项涵盖社会生活方方面面，每个公民从出生到死亡均要接受这部法典的约束。有人称民法典为“社会生活的百科全书”，并非虚言。《民法典》物权编在沿袭《物权法》基本思路和框架基础上，以实现人民群众美好生活愿望为出发点和归宿进行了补充和修改，其关注的重心从“物之归属“转向“物尽其用”，旨在解决人民群众的现实问题，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。“有恒产者，有恒心”，物权是民事主体依法享有的重要财权，民法典物权编为实现富强的价值目标提供了基础性制度保障。物权编共设5个分编、20章、258条，对于人和物的支配关系用划定权利的方式做出基本安排，包括确立物权类型，规范其取得、变更、消灭方式等。

　　物权编主要新增制度及修订相关内容：

　　一、新增设居住权，实现物尽其用

　　为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。我国正经历着长期的、大规模的城市化进程以及随之而来的居住难题，解决住房问题迫在眉睫。我国在居住问题上一度片面强调“居者有其屋”，试图完全通过房屋所有权包括商品房所有权以及经济适用房的所有权来解决居住问题，但是效果并不明显。还在一定程度上诱发了房价不合理上涨以及随之带来的一系列问题，对于大多数人低收入人群来说，更是越来越难以支付高额的房款。随着“租购并举”写入党的十九大报告，通过租赁制度的完善满足居住需求成为大势所趋。而居住权的“入典”，为我们进一步丰富和完善住房产权制度体系、合理构建住房保障制度、充分满足社会对于住宅的需求提供了制度便利，可以满足大多数人的住房需求。

　　居住权从性质上说属于物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式，如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。虽然《民法典》合同编也突出强调承租人的权利保护，明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（即所谓买卖不破租赁），但是必须看到，租赁权作为债权，欠缺登记公示以及由此而来的公信力。在出租人另行处分房产的情况下，法院应当根据是否实际占有等因素来判断租赁权能否对抗新的所有权人或者抵押权人。此外，租赁合同中租金如果明显低于市场价格，也会影响法院的利益衡量和价值判断，从而更倾向于保护买受人或者抵押权人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有债的效力、不能对抗第三人，因此居住权的优势更加突出，对居住权人来说，权利更加有保障。

　　居住权“入典”，则提供了租赁之外一种更为有效的制度安排，从而缓和所有权与使用权之间的紧张关系，充分发挥住宅的使用价值。有利于解决目前存在的诸多问题，例如对于拥有多套住宅的所有权人来说，其完全可以为其子女之外的亲友设立居住权，这样，即便所有权人离世，居住权人也仍然可以凭借作为物权的居住权，对抗亲情更为单薄的新的所有权人；而在居住权人去世、居住权消灭的情况下，被分离出去的权能自然恢复，房屋所有权重新归于完整状态。收入菲薄的老年人也可以为自己设立居住权、而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。尤其是对于企事业单位来说，提供住房是引进人才的重要砝码，而为引进人才设立居住权并约定以离职作为解除条件，显然能够避免房屋所有权转移后被引进人才离职带来的损失；也免除了被引进一方借用或者低价租赁单位房产，而单位另行处分房产带来的无家可归的担心，从而达到双方权利的平衡。

　　因此，通过居住权的设立，能够为居住人提供更为稳定、长久的使用权，也为在不影响居住人利益的前提下所有权人处分其所有权，提供了新的契机；为人民群众在创设居住权、保证自己居住的基础上，将更多的未来可能闲置的房屋投入市场创造了条件。也为进一步创新住房保障制度提供了崭新的路径。住房保障旨在保障低收入群体的居住需求。经济适用房等制度之所以饱受诟病，就在于其超出了保障居住需求这一意旨，为特定人员低价取得房屋所有权留下了通道，由此可能让其获得暴利，也为权力寻租提供了空间。而居住权的专属性，尤其是未经特别约定不得出租的要求，完全适合住房保障制度的要求。尤其是对于符合廉租房、公租房等承租条件之外的低收入群体而言，在其支付一定对价之后为其设立居住权、由其专属使用，较之于目前法理上存有疑问的共有产权房以及已经逐步退出历史舞台的经济适用房而言，显然更为符合作为社会福利的住房保障制度的本意，也能更为有效地发挥各类保障住房的效用。

　　二、新设添附制度，充分发挥物的效用

　　添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。添附制度作为取得所有权的方法，长期以来，存在于民法学通论中，只在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中提及了添附的问题，现在通过立法予以明确。《民法典》第三百二十二条规定“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿”。

　　在司法实践中，关于添附通常是按照侵权法的相关规定来处理相关纠纷，严格判令侵权人承担损害赔偿责任，甚至不考虑物的毁损和财富的浪费，强制要求恢复原状。实践中出现最多的是租赁合同，因承租人兴建建筑物或对原有房屋进行装修而产生的利益纠纷问题。此次《民法典》物权编本着物尽其用的原则，突破之前的传统做法，结合实践经验，将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。特别是在物的归属上，物权编明确在当事人没有约定且没有法律规定的情况下，应当“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。在发生添附且没有当事人特别约定和法律特别规定的情况下，首先应当考虑如何能够充分发挥物的效用。有利于各方当事人利益的平衡，同时避免了财富的损失和浪费，维护了添附之后的物的价值，充分发挥物的效用。

　　三、推行土地经营权，助力农村发展

　　党的十九大报告明确提出，要巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度。为了实现农村现代化，为了解决农村问题，提出将所有权、承包权、经营权分置，这是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。实施“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，第三百三十九条规定了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条规定了土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第三百四十一条规定流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。此外，农村土地承包法第四十七条还就土地经营权的融资担保作出了规定，极大地释放了土地经营权的融资潜力，解决了农民融资难、融资贵的问题。因此相应的，民法典物权编担保物权分编删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。

　　此外，《民法典》物权编则全面吸收了党的十八届三中全会以来三权分置改革的成熟经验。从相关条文来看，土地经营权的性质可以由当事人通过出租、入股等债权方式设立，但对于期限为五年以上的土地经营权，法律明确规定其自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这就明确承认了土地经营权的物权效力。这一规定也就意味着，这种土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。承包经营权人可以将其承包期内的土地使用权通过设立经营权的方式以转让、出资入股等方式给他人。相应的，通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也有权对自己的权利进行处分，其有权依法另行转让，也可以以自己的土地经营权设立抵押权。尤其是要看到，《民法典》物权编将过去在“四荒”土地上以招标、拍卖、公开协商方式设立的承包经营权调整为土地经营权，并规定了经依法登记后全面的流转权能，这就更加清晰地区辨了土地承包经营权的身份色彩和土地经营权的物权属性和纯粹的财产性质。此项制度通过立法予以明确，为解决农村农业规模性、现代化问题提供了法治保障。

　　四、完善建筑物区分所有权制度

　　1、业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。《民法典》物权编进一步完善了表决规则，区分了参与表决的规则和通过规则。业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。决定一般事项，只要经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可；而决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就大大降低了共同决定事项的门槛。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。。

　　2、公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，影响着业主权利的行使。民法典以维护业主权益为遵循，直面并解决现实问题。首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，民法典第二百七十八条将物权法第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。其次，第二百八十一条在物权法第七十九条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。再者，第二百八十一条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加了“定期”二字，对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。此项规定打破了维修资金的“沉睡”状态，并结合实践增加维修资金的使用范围，维修资金真正惠及业主，并且对维修资金的使用加强了监督，真正使维修资金制度落地实施提供了有效保障。

　　3、在实践中存在部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第七十七条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。司法实践中有将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意进行抗辩，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。民法典将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。当然，由于改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围和程度不同，利害关系业主的范围并不能一概而论，需具体情况具体分析。

　　五、改革担保物权理念，优化营商环境

　　1、在现在的《担保法》和《物权法》中，意定的物权担保方式只有抵押与质押，但一直以来实践中也存在许多“非典型担保”的方式，如融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等等。司法裁判中就其效力存在不少争议，也导致金融担保创新“畏手畏脚”。近年来，就非典型担保的合同效力，司法裁判逐渐形成共识，即不违反法律、行政法规强制性规定的非典型担保合同有效。民法典第三百八十八条规定，“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。”扩大了担保合同的范畴，担保合同不再仅限于抵质押合同，从而非典型担保合同作为新的担保方式势在必行，同时也为非典型担保的裁判提供了法律依据。如果说民法典第三百八十八条是在形式上将非典型担保纳入担保体系，那么第四百一十四条第二款则在实质上对非典型担保进行了定性。第四百一十四条第二款抵押权竞存的优先顺位规则中明确，“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照前款规定”。结合民法典合同编中，所有权保留、融资租赁均采登记对抗主义，这就意味着所有权保留中出卖人所有权、融资租赁出租人所有权等可以登记，并具有担保功能的权利，也可以适用担保物权的优先顺位规则。这无疑是在担保观念上的重要突破与进步。由此，无论是在债权效力还是物权效力方面，非典型担保均有法可依，必将极大地促进金融担保创新、繁荣金融市场。

　　2、此次民法典也在流（押）质条款上更新了担保理念，于第四百零一条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能就抵押财产优先受偿”。此规定改变了物权法对流（押）质条款的绝对禁止，明确了流（押）质条款存在时当事人间对抵押财产的清算义务，既保障了担保物权人的优先受偿权，又保护了弱势债权人的利益，更彰显了意思自治。

　　3、明确担保物权优先顺位规则，担保物权顺位问题是担保物权体系中的核心问题。实践中，为了充分发挥物尽其用，担保物上往往存在多个债权人的担保物权。但同时也引发各担保物权人之间关于优先顺位的争议。民法典完善了担保物权竞存规则，规定了抵押权人间的竞存顺位规则、抵押权与质权的竞存规则；同时引入了“价金担保权”，其针对的是交易实践中普遍存在的借款人借款购买货物，同时将该货物抵押给贷款人作为价款担保的情形。赋予贷款人价金担保权，可以保护贷款人的权利，促进融资。因此，价金担保权的正当理由在于打破了在先担保物权人尤其是浮动抵押权人对于担保财产的“垄断地位”，拓宽了债务人的再融资渠道，均有益于各方当事人，有利于商业活动的良性运转。

　　除了上述制度之外，民法典物权编在诸多方面的修改也均体现了物尽其用、注重产权保护的宗旨。如第二百一十九条明确，利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料，以保护不动产产权人的合法权益；第二百二十六条、二百二十七条将物权法第二十五、二十六条中的“依法占有”中的“依法”删除，使得简易交付与指示交付实现交易便捷性的功能得以充分发挥，在实践中得以更多地运用等等；总之，民法典物权编对物尽其用原则的贯彻以及产权保护的加强，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民”。不断解决人民群众的现实问题，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。