土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益、处分的权利，是一定社会形态下，土地所有制的法律表现。

　　一、根据土地所有权、用途、土地利用现状的分类

　　（一）土地根据所有权分为国有土地和集体土地

　　新中国成立后，废除了土地私有制，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。

　　城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　（二）按照土地用途分类

　　按土地用途可分为：农用地、建设用地和未利用地。

　　1、农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地，草地、农田水利用地、养殖水面等；

　　建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

　　未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　（三）按照土地利用现状分类

　　按照《土地利用现状分类》，国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

　　二、建设用地

　　建设用地按用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

　　（一）商服用地：商服用地是该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

　　（二）综合用地是指不同用途的土地所构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。例如商业、居住综合用地、科研设计、办公综合用地等。

　　（三）住宅用地传统意义上的住宅用地，有两层意义：一是住宅的建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合住宅用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地、空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

　　（四）工业用地：工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

　　工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地

　　一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地

　　二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地

　　三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地

　　（五）其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

　　三、建设用地使用权如何取得

　　（一）土地使用权是指具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

　　土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并得收益的权利，而农民集体土地使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

　　（二）取得土地使用权的两种方式

　　1、划拨

　　《划拨土地使用管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得国有土地使用权。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。由于承担公共项目的职责，国有企业与政府平台公司的无形资产科目经常出现划拨土地。

　　2、出让

　　出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌、协议方式。出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。

　　（1）招标

　　招标出让国有土地使用权，是指市县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　（2）拍卖

　　拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　（3）挂牌

　　挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　（4）协议出让

　　协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。