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农村房屋连环买卖效力认定

  法条索引:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

  基本案情

  原告刘某诉称:2000年,原告及丈夫将位于北京市延庆区延庆镇民主村一区13号宅院卖与被告。根据有关规定,因被告不属于民主村村民,其不应享有宅基地使用权。据此主张确认原、被告之间签订的《房屋买卖协议》无效,并要求被告返还诉争房屋及宅院。

  被告马某辩称:不同意原告的诉讼请求,案涉《房屋买卖协议》签订于2000年,系双方真实意思表示,且早已履行完毕;在完成房屋交易后向民主村村委会支付了水利设施费1000元,村委会对此没有异议;买房后对房屋进行了翻建,原告遗留的房屋已被拆除并建设全新的房屋,本案的诉讼标的已不存在、不可能返还。且其于2006年与民主村村民郭某(本案第三人)进行了转让交易,双方均履行完毕,目前房屋归郭某所有。

  第三人郭某辩称:不同意原告的诉讼请求。其于2006年从被告处购买了诉争宅院,买卖系双方真实意思表示,且依约付清了房款履行完毕,依据《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定,作为善意第三方,其合法权益应受法律保护。

  法院判决

  驳回原告刘某的诉讼请求。

  宣判后,原告向北京市第一中级人民法院提起上诉,二审法院以同样的事实作出民事判决,驳回上诉、维持原判。

  案件评析

  该案例涉及非同一集体经济组织成员之间进行农村房屋“连环买卖”的法律效力认定问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第二款规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条规定了我国农村宅基地申请取得应适用“一户一宅”原则,即农村村民以“户”为单位可通过申请,在符合要求的情况下可向本集体经济组织申请一处宅基地,强调了农村宅基地社会保障职能以及基于农村集体经济组织成员身份的福利属性。该条第三款、第四款规定,“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”该条重点强调了农村宅基地居住使用的保障性性质,“出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,更是体现了我国现行法律对农村宅基地非营利性物权属性的硬性规定。

  1、原告刘某作为延庆区延庆镇民主村集体经济组织成员,将该集体经济组织拥有所有权、自己拥有使用权的宅基地(含院落内的房屋)向非同一集体经济组织成员的本案被告马某转让,该行为明显违背我国现行法律之强制规定;

  2、然而被告马某又将该处宅院流转到同为延庆区延庆镇民主村集体经济组织成员的本案第三人郭某手中这一行为,又纠正了非同一集体经济组织成员却拥有该集体经济组织成员理应享有宅基地使用权这一关键错误,在“房地一体”原则下,又达到了农村集体所有的土地与该村集体经济组织成员特定身份相挂钩的立法目的。

  3、孤立来看,前后两个农村房屋买卖行为均违反国家相关政策以及法律的强制性规定,应归于无效;但整体来看,前后两个房屋连环买卖的行为已经在事实上将非同一农村集体经济组织成员却拥有宅基地使用权的不法状态予以消弭,客体法益回归本位、立法原意得以彰显。

  4、总而言之,在我国现行法律框架下房屋买卖需遵循“房地一体”原则,即农村房屋的买卖必将涉及宅基地使用权的转移,虽然我国农村严格执行“一户一宅”的法律规定,但在农村房屋“连环买卖”情形下,即使交易双方非同一集体经济组织成员,但从维护交易安全、保护善意第三人角度出发,亦应从整体认定农村房屋“连环买卖”行为有效为宜。


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