关注执行实务，全面提高“执行率”,是中冶“执行团队”的目标，用我们掌握的知识去帮助那些为实现权利而求索的人们!下面，将执行、执行异议及相关的实物操作知识由简到繁、即浅入深做一梳理。（接上期）

　　四十九、金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　五十、金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

　　五十一、金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

　　五十二、宅基地作为被执行人的财产可以被执行吗？

　　宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料是居住权的基本保证。我国土地法第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，”因此人民法院在执行农民的住房时，应当慎之又慎，并根据以下原则确定是否进行执行：

　　（一）当被执行人为农民且只有农村房屋居住时，不应执行其住宅。根据土地法第62条第五款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。如果转让农民仅有的住房，其宅基地使用权势必会一同转让，在此种情况下，如果将其住房予以强制转让，则有可能是农民永久的丧失了宅基地使用权，导致基本的生存权得不到保障。

　　（二）被执行人虽然只有农村住房，但被执行人已死亡的，可以执行。但执行过程中应注意同住家庭成员的权益保障问题，避免侵害他们的合法权益。

　　（三）执行人迁出原集体经济组织的农村住房，可以执行。

　　（四）被执行人虽未迁出集体经济组织，但另有住房的，可以执行。在法律没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。

　　五十三、失信被执行人子女名下房产是否可以被强制执行？

　　根据最高人民法院的判例来看：未成年人子女名下的房产可以被强制执行。摘录（2017）最高法民申3404号。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，核心在于审查案外人对执行标的物是否享有排他性权利，足以排除人民法院对执行标的的强制执行。

　　本案中，涉案18套房屋系王云轩父母王永权，姚明春出资购买并用于经营，然该18套房屋登记在王云轩名下，王云轩在形式上享有该18套房屋的所有权，但王云轩取得该18套房屋时尚未成年，该18套房屋并非是其个人劳动所得或因继承、奖励、他人赠与报酬、收益的合法来源取得，故一审法院认定该18套房屋属于家庭共同财产，并无不当。

　　五十四、被执行人集体土地上房屋是否可以被强制执行？

　　在被执行人除集体土地上的房屋外，无其他财产可供执行的情况下，执行法院可采取对该房屋实施强制管理，拍卖房屋租赁权的方式来执行，以获取的租金偿还债务。根据目前法律的规定，集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制，这就直接导致了执行中对此类财产的处置难，许多案件无法执结。但是，这些房屋本身具有一定的经济价值，特别是在经济发达地区，这些房屋还可能带来巨大的经济效益。因此，如何在法律允许的框架内实现“物尽其用”，最大限度的将这些房屋的经济价值转化为可供执行的财产，成了执行中迫切需要克服的难题。案例，义乌市人民法院（2006）执字第1827-5号。

　　解析：强制管理与拍卖租赁权强制管理是指执行法院选任管理人对已查封、扣押、冻结的财产实施管理，以管理所得收益清偿债权。强制管理是和拍卖、变卖、以物抵债相并列的执行措施，其适用的情形主要有以下几种：（1）该不动产不得或者不宜拍卖、变卖的；（2）该不动产经拍卖、变卖无法成交的；（3）采取拍卖、变卖措施对被执行人显失公平的；（4）因其他事由确需适用强制管理的。可见，强制管理的对象是不动产的收益，这和租赁权的权利内容是一致的，可以说，对不动产进行租赁是一种重要的强制管理手段，特别是对无法直接变现的不动产而言，更是一项行之有效的执行方法。在实践中，强制管理的收益往往不高，而且强制管理人难以确定：如果由申请执行人来管理，容易和被执行人发生矛盾；如果由其他人员来管理，选择标准不明容易导致腐败。这就导致了法院采取强制管理的案件不多，成效不大。因此，如果采取租赁的方法，并对租赁权进行拍卖的话，则能够很好地解决这些问题：一是拍卖程序有法律明文规定可依，可以保证执行过程的公开公正；二是拍卖的方式能够实现最大的经济价值，发挥强制管理的功能，从而实现多方共赢的效果。债权人的意见。

　　五十五、如何对被执行人的财产拍卖、变卖？

　　被执行人财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖；国家禁止自由买卖的物品交有关单位按照国家规定的价格收购。

　　参考文献：1、《执行、执行异议与执行异议之诉办案手册》；

　　2、2021版《执行一本通》