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成功案例

张彦立、付景新律师成功案例——商品房销售合同纠纷

作者: 发布时间:2015-07-31 浏览次数:3685
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  河南省洛阳市洛龙区人民法院民事判决书

  (2014)洛龙民初字第2029号

  原告:罗

  被告:洛阳市新天地置业集团有限公司。

  法定代表人:职立军,总经理。

  委托代理人:张彦立、付景新,河南中冶律师事务所律师。

  上列原告罗某诉被告洛阳市新天地置业集团有限公司为商品房销售合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗、被告的委托代理人付景新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称:2012年12月原告在新天地红太阳售楼部购买商品房代码为667188的1 12号商品房,合同明确”该商品房层高7.1米,套内面积60. 12平方米”。交房时,售楼部只交了钥匙,久等不来实地测量。实际层高3. 17米,被告为掩盖楼上卫生间延伸下来的许多管道铺设的天花板更低,一部分为2.5米(占天花板面积约40%),另一部分为2.71米(占天花板面积约60%);套内面积未达到60.12平方米。在交买房款前,原告提出房屋漏水,被告的负责人对原告说”保证在拿到钥匙前彻底修好”,但之后23个月里,时不时漏水,几次维修都拖拖拉拉,不能解决问题,目前仍在漏水,考虑到被告无视我的权利,请求:1、依法判令被告履行《商品房现房买卖合同》所规定房屋层高7.1米,套内面积60. 12平方米的条款;2、依法判令被告尽快停止房屋漏水。

  被告辩称:1、合同中房屋层高为7.1米的表述并不是合同当事人的真实意思,而是从房管局系统中打印合同时出现的笔误。  (1)目前,整个洛阳市的房产管理的现实情况是,商品房买卖合同的文本并不是由开发商自行制作,而是按照事先报批的文件,由洛阳市房管局通过网络系统生成合同范本,开发商从房管局的网络系统中打印合同,开发商在打印合同时无法更改内容。  (2)本案房屋所在的1号楼商铺整体上层高为7.1米,因此房管局系统识别的层高为7.1米,但是原告房屋所在楼层按照规划要求建设了市政公厕,在建设公厕的情况下,实际剩余的层高并不能达到7.1米,而房管局的系统中无法为本案房屋单独制作合同文本,因此在打印合同的时候依然按照7.1米层高进行了打印。  (3)本案的购房合同是现房买卖合同,所谓现房指的是在买受人在签署购房合同时,房屋已经建成并通过竣工验收,不需要再继续施工,房屋买受人可以对房屋进行全面的查看,房屋的交付以现状为准。而本案的房屋所属工程在2011年10月30日就已经竣工验收,原告在201 2年1 2月20日购买房屋时,原告对房屋的现状已经可以直接查看,而不会存在任何隐瞒和遗漏。7.1米层高和原告所称的3. 17米层高具有明显的差别,作为任何一个完全民事行为能力人都不可能把3. 17层高误认为为7.1米层高,因此在原告购买房屋时,原告对房屋上面建设公厕的情况和房屋实际层高没有7.1米的情况是十分了解和清楚的。  (4)由于本案房屋上面建设公厕,导致实际层高没有7.1米,因此与该房屋所属楼栋相邻位置的其他商铺相比,该房屋确定的的房屋价款远远低于其他房屋。原告房屋的价款为每平方米17720. 12元,而同属该栋楼的114号商铺房屋的价款为每平方米51773. 62元,该房屋的价款仅仅是周围房屋价款的三分之一。同一楼栋房屋的价款为何差距如此之大,就是因为该房屋上面建设有公厕,实际层高不足7.1米,对于该情况,原告是非常清楚的。  (5)原告于2012年12月1 1日对房屋已经进行了验收,且没有提出任何异议,并声明入住。之后膘告开始进行装修,到2013年3月7日装修完毕,在装修完毕进行验收时,原告依然没有提出任何异议,且装修正常。这说明,原告在签署购房合同时,对房屋的现状是认可的。  (6)根据《合同法》第一百五十七条规定,买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的,应当及时检验。第一百五十八条当事人约定检验期间的,买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定。根据《入伙声明》,双方约定的验收时间为2012年12月1 1日,实际上在该验收时间内,双方也进行了验收,原告未提出异议。  (7)  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定,合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后,买受入主张标的物的数量或者质量不符合约定的,人民法院不予支持。因此,在签署购房时,双方一直是围绕房屋的现实状态就房屋价款进行的协商并现状交付,买卖双方实际上都没在意合同中层高7.1米的表述,该7.1米层高的表述并不是双方真实意思表示,同时,不论是在合同签署前,还是签署后,原告都非常清楚,该房屋的层高不呵能继续增大,因为上边建设的公厕不可能拆除。且原告在房屋检验期间未提出任何异议,本着诚实信用,公平合理的原则,该7.1米层高的表述对双方不能有约束力,请求法院驳回原告要求履行7.1米层高的要求。2、本案房屋为现房,在购房时,房屋的室内面积是由房管局指定的洛阳市方兴房地产中介服务中心进行实际测量的面积,合同约定的套内面积60. 12平方米本身就是实测面积,而不是预测面积。3、房屋目前不存在漏水现象,如果房屋漏水,新天地公司将按照合同约定承担保修责任。目前,房屋上层公厕已经移交洛阳市洛龙区市容环境卫生管理局,如果因管理方原因造成的房屋漏水,买受人应当按照相邻关系主张权利。综合上述意见,请求驳回原告的诉讼请求。

  经审理查明:2012年12月20日,原被告签订合同编号为XS0031773、房屋代码为667188的《商品房现房买卖合同》-份,被告将的门面房出售给原告,建筑面积为61. 59平方米(套内建筑面积为60. 12平方米),每平方米单价为17720. 12元,总金额为1091 382元,合同内约定层高为7.1米,为现房交付。上述建筑面积,经洛阳市方兴房地产中介服务中心进行实测,出具的实测面积表,原告不持异议。在签订《商品房现房买卖合同》之前,于2012年12月11日原告向被告签字《入伙声明》-份,声明已于2012年12月11曰和洛阳市新天地集团物业管理有限公司共同对上述房屋进行了验收,并声明正式入住,领取商铺钥匙两把。并于2012年12月1 1日,原告申请进行房屋装修,并签订装修承诺书。原告所购买的商铺上面,系被告建造的公共卫生间一所,于2011年5月10日进行了装修,于2012年1月11日被告将该公共卫生间的管理权移交给洛阳市洛龙区市容环境卫生管理局。现原告以被告实际交付的房屋的层高未达到合同中约定的7.1米,故提起本案的诉讼,要求被告严格按合同履行。庭审中,原告称房屋漏水系2012年11月份房屋漏水,现已不漏水了。审理中,因当事人的意见分歧较大,致调解不能。

  另查明,原被告之间的《商品房现房买卖合同》中约定的层高7.1米,包含原告商铺二楼的公共卫生间的层高,及原告所购买商铺的单价明显低于相邻商铺的单价,被告称系基于原告商铺二楼的公共卫生间及层高的问题,对原告作出优惠让价。

  本院认为:原被告之间签订的《商品房现房买卖合同》中虽约定原告所购买的商铺层高7.1米,但该房屋系现房出售,在合同签订前原告已签订《入伙声明》,对房屋进行了验收入住,并进行装修,在其商铺的二楼的公共卫生间已经存在,其商铺的层高是否达到7.1未,原告应当预见到,且在验收后未提出异议。另因原被告之间系先交房后签订购房合同,从原告验收入住至今房屋的建筑结构未进行过改动,故原告所购买的房屋的层高应按实际交付的房屋层高为准,其主张被告履行7.1米层高的诉求,因证据不足,本院不予支持。关于原告

  主张的房屋室内面积,因原告对被告提供的洛阳市方兴房地产中介服务中心实测面积表中的60. 12平方米不持异议,故驳回原告的该项诉讼请求。关于原告主张的停止房屋漏水的诉求,因原告认可现在房屋已不存在漏水问题,故驳回原告的该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,经合议庭合议,判决如下:

  驳回原告罗某的诉讼请求。

  本案受理费200元,由原告负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

  审  判  长  董  菊

  人民陪审员  杨  柳

  人民陪审员  田美娜

  二O一四年十二月十五日

  书  记  员  焦志豪

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